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これな空き家の根抵当抹消の話です。
これ以外にいろいろありましたが買取業者を紹介され100万円で売却できています。
長文です。
1行で要約すると
「相続物件に根抵当があり抹消できた。」
ここから本文です。
2019年、父が亡くなり実家を相続しました。
母はすでに死去。
公正証書による遺言書があったが不備だらけ。未登記物件がありました。
預貯金 マイナス170万円。仕送りしています。
相続人 私（次男） 妹 弟 3人
相続除外人 兄（長男） 父と不仲 30年間音信不通 弁護士が司法書士を使って探してくれました。
相続物件
昭和34年6月 建築
土地70�屐。嘘�48.76�屐。桶�21.38��
最初平屋の母屋だけ。3年後横に平屋増築、Ｌ字配置です。
床下床上浸水の水害が2回あり、
2階が必要ということで昭和40年母屋横の平屋を拡張して2階建て、母屋と結合。
近くの河川が大きな地下マンホール化（出来たとき見学しました）され、
水害はその後ありません。
増築部分はなぜか未登記。固定資産税は払っています。
当初、袋地ではなかったが住宅が建ち囲繞地に囲まれ
取り壊し後の再建築ができない物件になりました。
風呂がありません。
住むには改築リフォームが必要です。
清掃維持中、雨漏りを見つけ素人工事で外壁コーキングした箇所があります。
築60年たっているので建物の価値はなし。
父は固定資産税の土地価格は評価を信じていたようですが、
実質評価は袋地なので半値8掛け2割引以下です。
相続者3人には持ち家があり必要ない物件です。
不動産は、ほんとうにやっかいな負動産です。
名義変更登記をすると
根抵当があり、未登記物件があることもわかりました。
根抵当の一部内容です。
根抵当設定仮登記 昭和40年9月3日第25520号
原因 昭和40年7月30日継続的金銭消費貸借契約同日設定
債権元本限度額 金15万円
利息 年1割8分
損害金 年3割6分
債権者 父
権利者 ○◯市難渡河難茶良5番地
南都香難茶良
共同担保 日録（あ）第4880号全部事項証明書
「登記情報提供サービス」というサイトがあります。
ここから最新の登記情報を閲覧することができます。
登記すると登記の変更がわかるのでDMが来るようになります。
2020年遺品整理が終わり、コロナも落ち着き、
売却のため不動産会社に相談。
どこにすべきか。
ナンチャラオオスギのＣＭで有名な◯◯21とかいうのはフランチャイズで個人事業なので
当たり外れが大きいとか。こういう物件の経験はないかもということで除外。
なんとかハウスとかいうハウス系不動産会社は、再建築不可物件なので改築して賃貸しに
したらとか勧められそうなので除外。（あくまでも私の妄想です）
DMが3回きたやる気ありそうな関西◯。◯不動産に電話。
担当者から折り返し連絡すると言ったきり連絡なし。
根抵当がありやばい物件なのでビビッて連絡するのをためらった？
だったらDM送ってくるな。
激務で51歳で退社しましたが、
コンピュータメンテナンスをやっていたとき班が違い担当ではなかったこの親会社の
電鉄会社の本社コンピュータ室に作業中の者に部品を持って行ったことがあるというだけで
「1234・・・・・10」とこどもが行列のCMを流している不動産会社に
売りたいが根抵当があるとメール。
連絡があり、現物を見てもらった。
「根抵当抹消の裁判をやってもマイナスになるかも。築60年それ相応に痛んでおり袋地なので
売れても100万円以下。いつもお世話になる弁護士がいる。」
金がかかっても根抵当抹消を優先して推し進めることに。
根抵当を抹消しないと売れないし解体もできないだろうからお願いした。
権利者
○◯市難渡河難茶良5番地
南都香難茶良
住所表示が変わっており、変更後の住所には在籍記録はないという。
在籍記録がない？幽霊を相手にする？
登記には住民票が必要なのでどうして登記したんだろう。
なぞが深まるが、とんかく根抵当抹消には権利者と交渉しなければいけない。
根抵当がついていても買主が承諾すれば売却できるが、
訳ワカメ物件を購入する人はいないだろう。
存命なのか存命でなければ権利者の相続人はいるのか。
とにかく弁護士に任せることにする。
権利者が不在という事例がなくどうしたものか。
休眠抵当権については、訴訟にも以外にも被担保債権を
供託する方法もある。
供託すべき金額は、なんと、２８７０万円余り。
（債権元本極度額１５万円 利息１８％、損害金３６％
いずれも、当時の利息制限法の範囲内。）
2870万円を裁判所に納めれば抹消できる。
そんな金はない。
根抵当の存在も知らされておらず支払っている形跡がなく請求も全くない。
休眠担保権であり根抵当の消滅時効（一定期間権利が行使されない場合に権利を消滅させる制度）
の援用（裁判で主張すること）を行う。
援用に不備があれば棄却され認められないため、裁判準備に1年。
不在者財産管理人選任申立てから判決まで半年かかった（公判は3回）。
権利者が不在のため援用しようにも権利者と争えません。
そこで、権利者が不在なので裁判所に不在者財産管理人選任（通常弁護士が選ばれる）申立を行ない、
不在者財産管理人を相手とする提訴（訴え出ること。訴訟の提起。）を行った。
40万円を予納金として裁判所に。
予納金を納めないと裁判できません。
簡単に裁判できないようです。
返金はあったが7万円程度。弁護士費用に補填。
金額がどう決められるのか弁護士にもわからないという。
第1回公判
弁護士が私が原告の3人のうちの1人であることの紹介があり、
「提出書類の父の職業に訂正がある。」ということから始まった。
大工ではなく左官。よくわからないが家を建てた大工ということが重要だったらしい。
雑談ではなくもう始まっていた。
不在者財産管理人は出廷せず文書のみの提出。
民事ではとにかく文書が大事。
出廷しなくとも訴状に対して争わない争うのか不知（知らない）なのかを文書で提出すればよい。
不在者財産管理人は「争う。」とした項目があった。
弁護士は「争うはないやろ、不知やろ。」とぼやいていました。
出廷していてもなにをやっているのかわからない。
渡航記録を調べるということで終わり。
民事裁判傍聴できますが、文書やり取り合戦なのでなにをやっているかちんぷんかんぷん。
入り口横の壁に予定が張り出されており、
被告と原告が次の予定で入れ替わっていたり（互いに訴えている。）
同じ被告で予定毎に原告が違っていたり。（同じ人を違う人が訴えている）
5分10分刻みの予定がぎっしり。
傍聴するなら民事よりも刑事事件だとYouTubeでお馴染みのアトム法律事務所弁護士
岡野武志さんが言ってました。
人間関係の泥臭いところが見られ面白いとか。
2回目公判
不在者財産管理人も出廷。
原告
根抵当の契約書がない、請求もない、父から説明もない。
原告側の陳述書を提出した妹も出廷した。
被告・不在者の財産管理人
海外渡航の可能性を含め出入国管理を紹介せんと試みたが端緒となる事実がない。
銀行照会で口座の確認は取れたが口座の動きがなく休眠預金として処理されている。
重箱の隅を突くようにいろいろ調べないといけないようです。
提訴について「争そわない。」
次回で結審。
弁護士はここまできて棄却はないと思う。
3回目公判
結審
結審は被告は原告のこうしろという判決本文を読むだけで、事実及び理由を教えてくれない。
結審は被告側弁護士も出廷しないことが多いという。
3回とも出廷したが弁護士任せで出廷しない原告が多いという。
出廷したのは興味もあり裁判官に原告としてやる気を見せ忖度してよ。
安倍チャンじゃないからムリか。
1回の公判は5分から10分程度です。
後日判決文が弁護士のもとに届いた。
当事者間の争いがなく消滅時効の援用が認められた。
もしも不在権利者が現われ異議を申立てても、判決が出た以上これを覆すのは難しい。
判決には強い効力があるのです。
いったい権利者はなにものだったのか？
裁判予納金 40万円
弁護士費用 110万円
消滅時効が認められたので根抵当の抹消登記ができました。
２階を建てたときの金なのか。
当時揉めていた母の妹の旦那の借金なのか。
父の性格からしていい加減なところから借金しないとおもうのです。
いまとなっては調べようがなくわかりません。
未登記物件登記・売却・争族については別の話で。
左 きれいにしている父の部屋
中 雨漏り 雨の翌日に発見
右 シロアリ跡
はじめまして、こんばんは。
専門家ではありませんが、昔々「登記」関連に片足を突っ込んでいたので、ややこしい話だということは分かります。大変お疲れ様でしたm(_ _)m
権利者ナンとかなんちゃらが面白かったです(*^^*)
未登記物件登記・売却・争続・争族編を制作中です。
お楽しみに。
皆様に今問題の空き家問題の参考になれば幸いです。
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