空き家問題 未登記物件登記・売却編

前回の要約。、
消滅時効の援用により根抵当抹消の裁判は勝訴しました。
遺言書に記載のない未登記物件問題が残っています。
またまた長文です。

続きはここからです。

公正証書の遺言書に記載がない未登記物件（母屋横に平屋増築、２階に増築時母屋と結合）
は相続除外者にも権利があり、登記のため相続放棄してもらったほうが精算処理が楽。
３人でもややこしいのに、ほんの少しの権利を主張する１人が加わればなおさら大変です。
相続除外者で３０年音信不通の兄に弁護士から相続放棄するように、
書類を送ってもらいました。
3週間たっても連絡がなく、
弁護士が司法書士を使い調べてくれた住居は近場だったので妹と一緒に直接説明に行きました。
1回目不在。2回目に会うことができました。
父から相続させないと聞いていたので、
なぜ相続放棄書類が送られてきたのか理解できていなかったようです。
相続する意思もないようです。
「権利を主張しても額が少なく、登記の費用のほうが多い。
裁判で費用がかさみ放棄してもらっても我々にも利益はない。」
と説明し快諾してもらった。


権利書に記載のない未登記物件でも固定資産税は取られていました。
増築後、市職員かどうかわかりませんが、家を見にきていた人がいたことを覚えています。
未登記物件登記のため司法書士が現場確認にきました。
レーザービームでかんたんな大きさを測りました。
正確な大きさが必要になれば、測量士による測量が必要となるかも知れない。
そうすると２０万円くらい必要と言われましたが、
測量士による測量は必要ありませんでした。
固定資産税のからみで現状はどういう扱いをしているのか、
市に問い合わせも必要なようです。
1階部分の登記を行ない、1階部分の抹消登記をした後、
2階部分増築母屋結合登記をしなくてはいけないという。
　　　１階部分登記→抹消登記→２階増築結合登記
いきなり現状の登記はできず、順をふんでの登記が必要だという。
法務局担当者がどのように結合したのか理解できず、現場確認にきました。
そのため時間もかかり登記料が高くなりました。
登記のため未登記物件に住んでいたという保証人当時20歳以上の2名が必要になりました。
当時20歳は見つけられません。
昔、仕事が遅くなったときよく泊まった私のもと同僚と
近所に住んでいた妹の友人にお願いしなんとか登記できました。
母屋は私達にものなのに結合部分の居住していた証明がいるなんてもどかしいですね。


登記ができたころ不動産会社が100万円（たった100万なのか、100万もくれる）
で買い取りしてくれる業者を見つけてくれていました。
実家のキーを不動産会社の担当者に渡していたので、
買取業者の内覧は十分していると思います。
今年1月末に「契約不適合責任」（雨漏りシロアリ隣地の越境等の責任を負いません）
で売却できました。
令和2年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」とい呼び方に
変わっています。
風呂も駐車場もない物件です。
4，5月に改築され、9月には居住者がいました。
賃貸運用なのかなと思います。
親子４人なら十分過ぎる広さだと思います。
賃貸にして貸し出せば周辺相場と同程度の金額で貸し出され元が取れ、
10年もすれば解体費も捻出できるそうです。
隣地を購入すれば袋地でなくすこともできます。
売れずに解体となれば、重機が使えず手作業の解体運搬になりいくらかかることやら。
とにかく売れてよかった。業者が買取により大きな利益を得ようが、
それはそれビジネスです。
なにより相続負動産が負動産でなくなり活用されてよかった。
私たちには相続負動産の運用活用する術がありません。
金がかかりましたが、負動産を手放すことができ、
ラッキーだったんじゃないかと思います。

デメタシデメタシと言いたいけどまだまだ続きはあるんですよ、これが。
開けてしまったんですパンドラの箱。
どないせちゅうねん。
ほんまに・・・・

相続は争続・争族のパンドラの箱や〜ん。
これが今回の本題です。

相続後の諸費用は私がすべて立替えました。
不動産会社、弁護士との交渉等は、ほとんど私が行ないました。
コンピュータメンテナンスCE激務から途中退社で安給料パートに２度転職しています。
激務ながらも報酬はよかったカストマーエンジニアCEのおかげで、
それなりの年金やわずかながらも蓄えがあります。
65歳過ぎで働く気力がなくなり年金暮らしです。
根抵当の消滅時効が認められず、
最悪裁判所に２８７０万円の納入しか根抵当抹消の手立てがなければ、
さすがの私もにっちもさっちもいかない状態になっていたでしょう。
疲れましたがよかったよかった。
諸費用の精算は弁護士多忙で遅れ今年8月でした。　

相続後の諸費用です。

　遺品整理　　　　　　　　　　　98,120円　遺品整理後、大きい物は業者に依頼。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　当初手伝いはあったけど、私1人で片付け。
　　 　何度か車で積み込み持ち帰り
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　分別ゴミ処理しました。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　月1回の家の維持清掃も私1人。
　火災保険料（4年間）　　　　　211,720円　空き家といえど必要　
　登記費用　初回（名義変更） 　147,688円
　　　　　　根抵当抹消登記　　　99,720円
　　　　　　未登記物件登記　　　220,330円　
　弁護士費用　　　　　　　　　1,011,210円
　裁判所予納金　　　　　　　　　400,000円
　売却不動産登記費　　　　　　　　30,500円
　売主負担固定資産税　　　　　　　5,710円

　合計　　　　　　　　　　　　2,224,998円

　不動産売却収入　　　　　　　1,000,000円
　ゆうちょ全額引き出し　　　　　　7,756円

　差し引き　　　　　　　　　　1,217,242円

　一人当り　（３人）　　　　　　405,747円　　　

まだあるんだなぁこれがぁ。

父への生活援助金です。
　　私　　　　　　　　　　　　1,140,000円　空き家になった後の水道電気代を含む
　　妹　　　　　　　　　　　　　580,000円
　　弟　　　　　　　　　　　　　　　　　0円

脳梗塞の後遺症で1人住まいが難しく養護老人ホーム、特別養護老人ホームに費用のため
年金は年額35万円程度で貯金も底をついたので月2万円の仕送りが必要でした。
父から通帳管理その他を任されていたので、9年間こっそり仕送りです。
年金所得が少なく援助しましたが扶養家族としなかったので、
養護老人ホーム、特別養護老人ホームの費用は安く押さえられました。
預貯金がマイナス172万円（仕送り）、これも相続になると思います。
死去後も実家諸経費管理のため、ゆうちょ銀行口座を解約せずそのままにしていました。
死去したことは、金融機関に連絡はいきません。
現在、全額引き落とし休眠口座です。

これらを含めると2,954,998円　1人あたり97万9千円の負担です。

弟は
「急にいわれても金がない。売却の100万円でなんとかならんのか。」
「なんとかなりません。それ以上に金がかかっています。」
「お金がない」は、ほんとうに無敵の言葉です。
「金がないのならあんたが死後、家を売りその金をくれたらよい。」
「息子が住む予定。」
怒ってしまい電話しても出ません。
弟は糖尿病を煩い会社を辞めプー太郎状態で働かなかったため、
出て行かれ１人暮らしです。
こどもはすでに独立しております。
駐輪場経験者の私が、
駐輪場なら安いけど誰でも出来るといったことで駐輪場で働いています。
何度かどれぐらい費用がかかっているのか業務連絡と称し明細を送っています。
金の話をすると「金がない。」。
掃除に来いといっても「忙しい。」のひとこと。
それ以上話が進みません。
売却の話をしても「こんな家売れへん」
「売れずに解体となったらすごく金がかかりどうする」
「あんたが死んだら、権利を息子や娘が引き継ぐんやでぇ。もっと面倒やでぇ。」
といっても空耳状態。
相続に無関心、誰かがなんとかしてくれる？
家の鍵なくしたから掃除に行けないとか。2度ありました。
１回鍵送ったけどムダだった。掃除しないので電話したら「またなくした」と他人事のよう。
あんたが一番非協力的やったんやでぇ。
相続処理はすべて私に丸投げで最後の最後まで穴を捲るかぁ。
明細をよく読まず無関心で現状をまったく理解把握しておらず、
自分の相続した財産であり、自分が相続人の１人であることを理解してないようです。

妹は「父の支援、相続のため働かないと」パートをやっており金が必要なのを理解してくれ、
売却日に残りをもってきました。
弁護士費用が未精算なので受け取りませんでした。
弁護士最終精算決定後、振り込んでくれました。

相続処理は終わっても争続・争族処理というパンドラの箱が開きました。
これが一番の問題です。
手っ取り早い消極的解決法、私があきらめることです。
チャンチャン。
一番トクしたのは相続除外者の兄だったようです。
相続放棄の書類の印鑑登録の費用ぐらい。

遺品整理で実家より持ち帰ったアルバムは、私の死後処分するように家族に言ってます。
知らない親戚の写真を御所大事に残しても迷惑だろう。
だれがだれだかも解りません。
父の父母は私が生まれたときには死去しておりまったくどういう人が知りません。
私の持ち物は必要がなければ、死後処分するように言ってます。

母が亡くなったときに購入した仏壇、ほったらかしの神棚はなにもせず粗大ゴミに。

父のいとこが制作した家系図がみつかり、
石見藩の一番えらい（体がえらいだけ・しんどい）さんの繋がりとか。
父は生前自慢していたとか。それを信用していないと母から聞いた。
満州に2年行ってたようですが国からは記録がないということで不認可通知書が見つかりました。
兄弟相談で処分することに。
酔っ払うとわけわからない言葉をしゃべるのが嫌だったと母がこぼしていました。

いろいろ遺品整理すると亡くなった人の記録がなくなり、
いなかったことになるんだと思いました。
それはそれでよいとおもいます。死んでまでやっかいかけたくはない。

本人の希望で、遺骨は天王寺の一心寺に。
島根に母の死後に建てた建てた墓はそのままにするように言われてます。
そこには母の遺骨はないとか。いちど西本願寺に連れいかれそこにあるらしいのですが。
よくわかりません。
そのうち無縁仏として処分されるでしょう。
故郷島根に知り合いも少なくなり島根と縁を切りたいのか、本籍を故郷から移しています。
私はしまねsuper大使吉田くん好きだけど。

実家売却でこどもに少しでも残せれば良いと思っていたようですが、
マイナスになりパンドラの箱が開き閉じられなくなりました。
本人の預貯金もマイナスで仕送りしていたことを知らずに逝きました。


豆知識

こんなの相続放棄すればと思われますが、
相続放棄は相続を知ってから3ヶ月までです。
3ヶ月たっていました。
相続財産管理人は物件の管理はしてくれません。
次の所有者に引き継ぐための管理をするだけです。
相続物件による事故が起きても相続財産管理人は責任を負わず
次の所有者が見つかるまでは相続人の責任です。
相続放棄申請をしても権利者が不在で債権がどうなっているのか不明のため、
債権を自分で調べろとかで裁判所が相続放棄を認めるかどうか。
要らない物件だからといって簡単に相続放棄できるものではありません。
登記は早く問題があれば、誰かに相談。
１人で悩まないで。

両隣家が50年越境し法的に隣家占有部分の所有権を主張できます。
でも隣家による所有権の援用がなされていません。
新所有者（不動産会社）の登記により登記による権利が優先され、
実効占有による所有権はリセットされなくなります。
法は、権利にあぐらをかくだけでなにもしないものに施しはありません。


登記物件合算で固定資産税が上がりました。
合算しなければ一定額以下なら固定資産税免除されてましたが、
合算で免除がなくなり上がりました。

古い家を売るのにリフォームは必要ありません。
次の居住者にとってムダなリフォームかも知れないからです。
ひとりキャンプのすすめ まゆたんとの絡みが面白いヒロシは、
買った中古物件の壁を壊しています。
タレントの松本明子さんが言ってました。
想い出を大切にするあまり次の人に大事に使ってもらおうと
香川県高松市の実家リフォームに1800万円かけたのに、
売却額はたったの600万円だったとか。

中古物件が売れないからと
不動産会社の勧めのまま更地にしても売れるとはかぎりません。
近所に築38年1,680万円で売れないから更地になり2,000万円で売り出されています。
周りに売れない更地がいっぱいあります。

「この付近で売り家をさがしています。」というチラシを信じちゃだめ。
売り物件の持ち件数にされるだけです。

ゴミ屋敷でもそのまま売れるそうです。当然安くなります。

いらない土地は国に返す！国庫帰属制度」が2023年スタートしていますが、
ハードルが高く使い物にならない制度のようです。

自治体によっては、袋地を防災空き地として解体費のほんのごく一部が出て、
固定資産税免除になる制度があるようです。

来年４月から相続登記が義務化されます。
めんどうだからといって放っておくともっと大変なことになります。
想い出や先祖親戚のしがらみよりも今の生活。
金銭問題は不和の基。兄弟は他人の始まり。
兄弟だからといって簡単に済む問題じゃありません。


123・・・10の不動産会社の担当者は儲けがないのに、
弁護士はちょっと忘れっぽいとこがありましたが両人ともよくやってくれたとおもいます。
不動産会社の担当者はが気に掛けていると弁護士から時々聞き励みになりました。
１人で悩まないで。なんとかなるもんです。
未完の相続処理の顛末記です。閉められなくなったパンドラの箱はどうなることやら。

皆様にほんの少しでも参考になりお役に立てれば満足です。

左　母屋、増築平屋、増築結合
中　結合1階部分（換気扇手前が母屋玄関、左敷居が増築平屋の玄関）
右　2階部分（結合がわかると思います）

コメント

fkelrr

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