土地活用のアパート経営はやめたほうが良い（山に関係ないです）

ヤマレコ利用者には定年退職をした方や定年間近の方が多くいらっしゃると思われるので今回の日記を書きます。親御さんがアパート経営を考えている相続人になるであろう方も参考になると思います。

自己所有の土地にアパートを建ててアパート経営をしようと考えている方はやめたほうが良いです。自分の考えでは必ず損をします。

損をする原因。
1　資産運用計画に無理がある（未来は分からない）。木造アパート耐用年数22年としても、22年後の日本経済（世界経済）をピタリと言い当てられる人はいいないでしょうし、22年後の建物解体費用（22年で壊すとは思えないけど）は資産運用計画に含んでいないでしょう。
2　自己所有アパートの競争力が年々下がる（老朽化や新規アパートで）。
3　アパート建築会社が入居者の勧誘をするので、アパート建築会社の言いなりになるしかない（家賃減額要請等。資産運用計画の崩壊）。
4　大規模修繕（通常は10年後）で当初の資産運用計画が崩壊する。
エアコン・ガスコンロ・ガス給湯器等は10年〜20年くらいで壊れるので（メーカー保証は1年〜3年くらい）交換に費用がかかる。
5　売りたくても思うような金額で売れない。ローン残債が残る。
6　所有時は税金の優遇があっても、相続時には税金は優遇されないので相続税が発生する可能性がある。その時には手持ちの現金が必要（これは損とは言えませんけど）。
7　自己所有の土地にアパートを建てる方は土地を手放す事を考えないので出口戦略が無い。資産運用で出口戦略が無いのは思考停止と同じ。時代の流れに対応できないので必ず損をする。

自己所有の土地をお持ちの方は出口戦略が無いのと、第三者的な目線で自分の資産にどのくらいの市場価値があるのか考えられません。土地価格が上昇しない場所では自己所有の土地に建てたアパートを売却しても利益は出ません。

家賃保証は建築費にあらかじめ含んでおけば数年はアパート建築会社に資金猶予があります。何時まで続くか分からない家賃保証を素直に信じているのであれば、経営者としてお人好しすぎます。アパート建築会社の言いなりになるしかない経営方法では立ち行かなくなるのは当たり前。
人から勧められた儲け話にうまい話があるわけないよなあ・・・。

中古アパートで資産運用計画を立ててみれば自己所有の土地に新築アパート（しかもローンで）を建てるのはリスクが高すぎると思うはずです。
中古アパートはローンベバリッジ（ローンの支払いと家賃収入の差益）と出口戦略（人口減少・建物劣化等によるアパート資産運用の価値が無くなる前に売却する）で利益を出します。所有時に大規模修繕はほぼやりませんし、他で多大な収益があれば赤字でも売却の判断ができます。

自分の住んでいる場所は新築アパートが乱立しています。不思議なのはどの新築アパートも竣工後の一定時期は必ず満室になる事（他のアパートは空き部屋があるのに）。フリーレント（〇カ月間家賃無料）とかで勧誘しているのでないのかしら？アパート建築会社はアパート賃貸事業で他の自社管理アパート入居者に新築アパートを勧めているのでないかなあ。